Intento del gobierno para impulsar la construcción.

Incentivos fiscales y un nuevo blanqueo de activos líquidos direccionado a obras nuevas, son algunas de las propuestas del nuevo proyecto de ley promovido por el Ejecutivo para reactivar la industria. Escribe Cont. Nestor Kreimer.

El proyecto de ley N* INLEG-2020-70548083-APN-PTE de fecha 19-10-20 que el PE ha enviado al Congreso, propone un régimen de incentivos fiscales que intenta promover las inversiones en la construcción de obras privadas nuevas en todo el país.

Si bien no ha sido sancionada aún como Ley, resulta interesante analizar las implicancias que podrían instalarse para los negocios del sector bajo el supuesto que su texto no resulte modificado durante el tratamiento parlamentario.

Su Art. 1* indica que se trata de “un régimen destinado a promover las inversiones de obras privadas nuevas”, por lo que lo analizaremos desde la mirada de un desarrollador o inversor:

¿Qué implica “obras privadas nuevas”?

“Aquellas que, a la fecha de entrada en vigencia de la ley, posean un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra” (Art. 2*).

¿En qué consiste el atractivo fiscal?

1) Bienes Personales:

a. Exime de este impuesto al valor de las inversiones en construcción de obras privadas nuevas realizadas hasta el 31-12-2022, desarrolladas DIRECTAMENTE O A TRAVES DE TERCEROS, desde el momento de efectivizar la inversión y hasta aquel en que se produzca la finalización de la obra privada nueva, su adjudicación o la enajenación del derecho y/o la participación originadas con motivo de aquella, lo que primero ocurra. Lo anterior tiene un plazo máximo de DOS (2) períodos fiscales.

b. El último párrafo del Art. 3* aclara que incluye a los fondos en pesos o los derivados de la realización de moneda extranjera, derivado de tenencias OPORTUNAMENTE declarados. O sea, la exención solo abarca a los activos (pesos / dólares) que ya venían declarándose y que ahora se vuelquen a inversiones en obra nueva. Y explícitamente aclara que no comprenden a los que se blanqueen con motivo del Cap. IV de esta nueva ley.

c. El Art. 4* establece que podrá computarse como pago a cuenta de este impuesto, el 1% del valor de las inversiones. Téngase en cuenta que aplica una diferenciada manera de computar el período de las inversiones:

i. Para las inversiones que se realicen desde la vigencia de la ley y hasta el vencimiento de la DDJJ del 2020 (se entiendo sucederá en junio ´21), el 1% se podrá tomar como pago a cuenta, no pudiendo generar saldo a favor para los anticipos 2021. El remanente no utilizado podrá trasladarse al ejercicio 2021, y si sobrase, al 2022 como máximo.

ii. Para aquellas otras inversiones que se realicen a posteriori de la fecha tope del punto anterior, y hasta el 31-12-2021 (unos 6 meses y medio), se podrán tomar para el impuesto determinado por dicho año fiscal. Mismo criterio de no generación de saldo a favor, pero sí de traslado del remanente, aunque sólo para el siguiente año 2022, y no más allá.

iii. Como lógica consecuencia, las inversiones realizadas durante el 2022, se podrá computar el referido 1% como pago a cuenta sólo para dicho año, sin posibilidad de traslado alguno para la porción no utilizada.

2) Impuesto a las Ganancias e ITI (Impto. a la Transferencia de Inmuebles)

Con relación a estos impuestos el Art. 5* aborda la problemática que venía frustrando la creación de muchos desarrollos inmobiliarios: el castigo fiscal inicial por aportar la tierra a un fideicomiso, sin posibilidad de diferimiento alguno.

Aportar o vender un predio a un fideicomiso u otro vehículo jurídico, sin contraprestación en dinero a dicha instancia sea por diferimiento en su cobro o por el hecho de haber acordado recibir M2, igualmente implica la obligación de pagar impuestos a dicha instancia por parte del aportante o vendedor, aunque en esos momentos no exista “dinero arriba de la mesa”.

Por este Art. 5* se establece el diferimiento del pago de ambos impuestos (Ganancias o ITI) – siempre que el inmueble en cuestión se relacione con las obras nuevas antes referidas – hasta el momento en que:

- Se perciba una contraprestación en pesos o moneda extranjera,

- Se cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación,

- Se produzca la finalización de la obra, o

- Se adjudique “la unidad” (por error que esperamos se corrija, el texto del proyecto sólo refiere al singular);

- lo que ocurra en primer lugar

Un aspecto interesante con relación al Imp. a las Ganancias – y que en principio implicaría otro beneficio adicional – es que este diferimiento habilita de manera limitada el ajuste por inflación impositivo. El Art. 6* indica que “a los efectos de determinar la base imponible del I. Ganancias que corresponda diferir (o sea, el impuesto que se genera al momento de disponer de la tierra para un tercero que desarrollará el emprendimiento), se debe actualizar el costo de adquisición hasta la fecha de esa transferencia”. Por cierto, la última parte de este artículo, libera de la prohibición de indexar que refería el Art. 10 de la ley 23.928 (la conocida como “de convertibilidad”).

Pero resulta que la obligación ahora diferida por esta Ley queda a valores nominales ya que no se hace referencia alguna a su actualización. Por ello, y dado el nivel inflacionario (actual y proyectado), el diferimiento de su pago sin actualización implicará un costo sustancialmente inferior al actual.

Lo anterior aplica de igual modo, al ITI diferido para el caso de las personas humanas.

¿Estamos frente a un blanqueo de Activos?

En efecto, el Art. 7* habilita la exteriorización voluntaria de moneda nacional y/o extranjera no declarada, teniendo para ello un plazo – bastante exiguo – que vence el 28-2-21 (hablamos de sólo unos 120 días vista para hacerlo).

El monto a exteriorizar deberá depositarse en una cuenta especial – en pesos o en dólares – abierta a tales efectos en alguna entidad financiera comprendida en la Ley 21.526, “en la forma y plazos que establezca la AFIP”.

Dichos fondos exteriorizados sólo podrán aplicarse a las obras nuevas arriba indicadas, con una fuerte diferenciación en la tasa o costo de acuerdo con la fecha en la que se los exteriorice, a saber:

a) Si se lo deposita antes del 31-12-20, deberá abonarse una alícuota del 5%.

b) Del 1-1 al 31-1-21, lo triplica: 15%.

c) Del 1-2 al 28-2-21, se la sube al 25%.

Nunca hasta la fecha existió una escala tan agravada para un período total de sólo 3 meses, dado que pagar en el tercer mes resulta 5 veces más oneroso que hacerlo en el primero.

Esto deja en evidencia la fuerte necesidad del Estado de obtener mejoras en el nivel de actividad, intentando inducir rápidas decisiones por parte de los actores económicos.

A su vez, dicha exteriorización libera de todo tipo de sanción y de impuestos omitidos por los años no prescriptos.

Por último y con relación a los aspectos más relevantes de este proyecto de Ley, el Art. 13* indica que los fondos exteriorizados no gozarán de los beneficios de la exención de ese activo para la base de cálculo del Imp a los Bs. Personales, y tampoco del cómputo del 1% como pago a cuenta de ese impuesto.

En nuestra opinión, este proyecto de Ley no resulta inocuo para nuestra industria, dado que permite destrabar concretas situaciones que conspiraban con la dinámica de los negocios inmobiliarios.

Esto a su vez habilita a instalar el debate de cuál sería el efecto neto en el costo fiscal de esta política activa del gobierno, dado que, en una buena medida, dicho costo se compensará con el mayor nivel de actividad - y los impuestos de ello derivado - en los múltiples actores de la cadena de valor de la construcción.

Sólo resta que Argentina logre disponer de mejores signos vitales, principalmente los vinculados a la capacidad de compra y/o endeudamiento del usuario final de nuestros productos inmobiliarios.

Será por acá.

Néstor Kreimer
KUANTICA S.A.

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